El precio no es el costo
La confusión más común al presupuestar una compra es tratar el precio del terreno como el desembolso total.
Sobre ese precio se agregan los costos de la operación, que son varios y tienen destinatarios distintos: el fisco provincial, el escribano, los organismos que emiten certificados y, si corresponde, el intermediario.
A eso se suma, en terrenos, algo que en una casa terminada no aparece: lo que cueste dejar la parcela en condiciones de construir. Conexiones de servicios, relleno si hace falta, cercado.
Y después están los costos periódicos que empiezan a correr desde la escritura, estén o no construidos.
El presupuesto realista contempla los cuatro grupos. Hacerlo antes de ofertar evita descubrir a mitad de camino que el número no cerraba.
El impuesto de sellos
Es un tributo provincial que grava la instrumentación de la operación y se liquida al momento de la escritura.
Se calcula sobre el valor de la operación según la alícuota que fije la normativa vigente de la provincia de Buenos Aires. Ese valor cambia, así que conviene consultarlo al momento de operar en lugar de trabajar con una cifra recordada.
Existen situaciones con tratamiento diferencial, por ejemplo cuando se trata de vivienda única y permanente, sujetas a condiciones y topes que también se actualizan.
Lo habitual es que se reparta entre las partes, pero no es automático: es negociable y conviene dejarlo por escrito.
El escribano retiene el monto correspondiente y lo deposita, así que aparece en la liquidación final de la escritura.
Un detalle que conviene anticipar: el impuesto se calcula sobre el valor de la operación o sobre la valuación fiscal del inmueble, según cuál resulte mayor. En terrenos con valuación fiscal alta respecto del precio pactado, esa regla puede elevar el monto por encima de lo esperado, y es mejor saberlo al presupuestar que en la semana de la escritura.
Los honorarios del escribano
El escribano no es un trámite administrativo: es quien da fe del acto, estudia los títulos, verifica la capacidad de las partes, retiene y liquida impuestos e inscribe la operación.
Sus honorarios se rigen por la normativa arancelaria vigente y se calculan sobre el valor de la operación. Igual que con sellos, conviene consultar el valor actual.
Por costumbre en la provincia de Buenos Aires suele elegirlo el comprador, que es quien afronta ese honorario, pero es un punto negociable.
Buena parte del trabajo ocurre antes de la firma: el estudio de títulos y el pedido de certificados. Ahí es donde aparecen los problemas si los hay, y es la razón por la que conviene involucrar al escribano temprano y no la semana anterior a la escritura.
Si vas a comprar en una operación directa entre particulares, que el escribano revise el boleto antes de firmarlo es dinero bien gastado.
Certificados, gestoría y gastos menores
Es el grupo que individualmente parece despreciable y sumado no lo es.
Los certificados de dominio e inhibiciones que emite el Registro de la Propiedad Inmueble, con su arancel.
Las constancias de deuda de impuestos provinciales y tasas municipales.
Los informes de catastro y, si hace falta, la actualización de mensura, que es un trabajo de agrimensor con su propio costo y plazo.
Los gastos de inscripción de la escritura.
Y la gestoría, si se terceriza el diligenciamiento de esos trámites.
Conviene pedir al escribano un presupuesto estimado del conjunto al inicio de la operación. Es información que puede dar y que ordena el presupuesto.
La comisión de intermediación
Si hubo un corredor inmobiliario en la operación, corresponde su honorario, regulado en la provincia de Buenos Aires.
Conviene consultar el valor vigente al momento de operar y, sobre todo, aclarar desde el inicio quién lo paga: en algunas operaciones lo afronta el comprador, en otras el vendedor, y en otras se reparte.
En operaciones directas entre particulares este costo no existe, que es el ahorro concreto de esa modalidad. La contrapartida es que la verificación queda enteramente de tu lado.
Cuando hay intermediación, conviene que el acuerdo sobre la comisión esté por escrito antes de la reserva, junto con el resto del reparto de gastos.
Es uno de los puntos que más conflictos genera cuando se deja para el final.
Qué se negocia y cómo
El reparto de los costos de la operación es negociable en casi todos sus componentes, y esa negociación tiene un momento óptimo: antes de la seña.
Después de la seña, la posición negociadora del comprador se debilita: ya hay dinero comprometido y el vendedor lo sabe.
Lo que conviene dejar escrito en el documento de reserva es quién paga sellos, honorarios de escribano, certificados y gestoría, y comisión si la hay.
También conviene aclarar quién asume el costo de resolver un pendiente que aparezca durante la verificación: una mensura desactualizada, una deuda, un trámite.
Cuatro líneas en el documento de reserva evitan la discusión más frecuente de todo el proceso.
Los costos que empiezan después de escriturar
Desde el momento en que sos propietario corren obligaciones periódicas, esté el terreno baldío o construido.
El impuesto inmobiliario provincial, calculado sobre la valuación fiscal, que se relaciona con la superficie y las mejoras.
Las tasas municipales que correspondan según los servicios que preste el municipio en esa zona.
Y si el lote está en un conjunto con administración, la expensa, que se paga desde la escritura o desde la toma de posesión según fije el reglamento, y no depende de que hayas construido.
Proyectar estos tres a los años que pensás mantener el terreno antes de construir es parte del cálculo de compra, sobre todo si la estrategia es esperar.
Cómo armar el presupuesto total antes de ofertar
Cinco líneas que conviene tener en una planilla antes de hacer cualquier oferta.
Precio del terreno según la referencia de la microzona, no según el promedio de la localidad.
Costos de la operación: sellos, honorarios, certificados, gestoría, comisión. Estimados con el escribano.
Costo de dejar el terreno en condiciones: conexiones de servicios pendientes, relleno si hace falta, cercado.
Costos periódicos proyectados a los años que vayas a mantenerlo antes de construir.
Y una reserva para imprevistos, que en terrenos suelen aparecer al excavar.
en qué moneda se fija el precio.
Con esas cinco líneas sabés cuál es tu techo real de oferta, que casi siempre es menor al que sugiere mirar sólo el precio publicado.