Qué es la escritura y qué hace el escribano
La escritura es el instrumento público mediante el cual se transmite la propiedad de un inmueble. Hasta que se otorga, el comprador tiene derechos personales derivados del boleto, pero no es todavía el titular registral.
El escribano no es un trámite: es quien da fe del acto, verifica la capacidad de las partes, controla la documentación, retiene y liquida los impuestos que correspondan e inscribe la operación en el registro.
Por costumbre en la provincia de Buenos Aires suele elegirlo el comprador, que es quien afronta ese honorario, pero es un punto negociable que conviene dejar acordado por escrito antes de la seña.
Buena parte del trabajo del escribano ocurre antes de la firma: es el período de estudio de títulos y pedido de certificados, y es donde aparecen los problemas si los hay.
El título de propiedad del vendedor
Es el documento que muestra cómo llegó el inmueble a manos del titular actual: por compra, por herencia, por donación.
Lo que se revisa no es sólo el título vigente sino la cadena de transmisiones anteriores, para confirmar que cada eslabón fue válido. Ese trabajo se llama estudio de títulos y lo hace el escribano.
Los eslabones que más atención requieren son los que provienen de sucesiones, donaciones o representaciones por poder, porque son los que con más frecuencia presentan observaciones.
Pedir copia del título al comienzo, antes de la seña, permite que tu asesor le dé una lectura preliminar. No reemplaza al estudio formal, pero detecta a tiempo lo evidente.
Certificado de dominio: qué revela sobre el inmueble
Lo emite el Registro de la Propiedad Inmueble y describe el estado registral actual de la parcela.
Informa quién figura como titular, la descripción del inmueble y —lo más importante— si existen gravámenes o restricciones anotadas: hipotecas, embargos, medidas cautelares, servidumbres.
Una hipoteca no impide vender: se cancela con parte del precio al momento de la escritura, y es una operación habitual. Un embargo requiere resolverse antes y suele implicar más tiempo.
El certificado tiene una vigencia acotada durante la cual el inmueble queda con cierta protección registral, y por eso se pide en la etapa final del proceso, no al principio.
Certificado de inhibiciones: sobre la persona, no sobre el inmueble
Es un documento distinto y se confunde con frecuencia. No informa nada sobre el terreno: informa si el vendedor, como persona, tiene alguna medida que le impida disponer de sus bienes.
Alguien puede tener un inmueble perfectamente libre de gravámenes y aun así estar inhibido para venderlo. Por eso ambos certificados se piden siempre juntos.
Cuando el vendedor es una sociedad, la verificación es distinta: hay que confirmar además que quien firma tiene facultades suficientes según el estatuto y que su designación está vigente e inscripta.
Cuando firma un apoderado, se revisa el poder: su alcance, su vigencia y que no haya sido revocado.
Plano de mensura y nomenclatura catastral
Es el documento que acredita que la parcela existe como unidad independiente y con qué medidas exactas.
Si el lote proviene de un loteo, el plano de subdivisión aprobado y registrado es lo que le da a cada parcela su nomenclatura catastral propia. Sin eso no hay unidad escriturable.
También se verifica la correspondencia entre lo que dice el plano y lo que describe el título, porque las diferencias existen, sobre todo en inmuebles antiguos que nunca se remensuraron.
En algunos casos hace falta actualizar la mensura antes de escriturar. Es un trabajo de agrimensor con su plazo y su costo, y conviene saber quién lo asume antes de firmar el boleto.
Constancias fiscales y de deuda
Las deudas siguen al inmueble, así que verificar que esté al día no es un formalismo.
Se solicitan las constancias del impuesto inmobiliario provincial y de las tasas municipales que correspondan a la zona. Si el lote está en un barrio con administración, se agrega el certificado de libre deuda de expensas.
Lo habitual es que el vendedor entregue el inmueble libre de deudas y que eso quede expresamente pactado en el boleto. Si hubiera deuda, lo razonable es que se cancele con parte del precio al momento de la escritura.
También se liquidan en el acto los impuestos que gravan la propia transmisión, que el escribano retiene y deposita.
Los plazos: cuándo se pide cada cosa
La secuencia importa porque varios documentos vencen.
Al firmar el boleto: copia del título, plano si existe, y constancias de impuestos. Sirven para el estudio preliminar y para detectar pendientes con tiempo.
Durante el período entre boleto y escritura: estudio de títulos completo y resolución de cualquier observación que aparezca. Es la etapa más larga y la que define si la fecha prevista se cumple.
Cerca de la escritura: certificados de dominio e inhibiciones, y las constancias fiscales actualizadas. Se piden en este momento precisamente porque tienen vigencia acotada.
El día de la firma: documentación personal de las partes y los fondos según lo pactado.
Cuando alguien pide todos los certificados al principio, hay que volver a pedirlos al final. No es un error grave, pero es tiempo y costo repetidos.
Casos especiales que conviene detectar temprano
Hay cuatro situaciones que alargan los plazos y que conviene identificar al comienzo, no cuando ya hay fecha de escritura reservada.
Sucesión sin concluir: el titular registral falleció y los herederos aún no pueden disponer. Se puede avanzar con el boleto, pero la escritura espera al trámite.
Condominio: hay varios titulares y todos deben prestar conformidad. Basta que uno no aparezca o no acuerde para frenar la operación.
Venta por poder: el poder debe tener facultades suficientes, estar vigente y no haber sido revocado. Se verifica, no se asume.
Título con observaciones: alguna transmisión anterior presenta un defecto que requiere subsanación. Algunas se resuelven rápido y otras no, y por eso el estudio de títulos conviene encararlo apenas firmado el boleto.
El resto de esta sección está en el análisis de oportunidades.
Ninguna de las cuatro impide comprar. Todas cambian los plazos, y los plazos son lo que hay que negociar cuando aparecen.